龙湖增持绿城服务至10%,物业联盟生态初显


由于自有扩张速度有限,绿城服务(02869.HK)正通过股权置换形式打造物业联盟。

日前,绿城服务公告,拟向龙湖集团(00960.HK)配发1.55亿股,配售价每股8.3833港元,所得款项总额约13.01亿港元,成交价较认购协议日期收市价每股9.39港元折让约10.72%;较认购协议日期前五个连续交易日平均收市价每股9.434港元折让约11.14%。

绿城服务表示,认购事项所得款项净额估计为约12.999亿港元,拟将认购所得款项净额用作贷款还款、营运资金及一般公司用途。

龙湖集团表示,认购完成后,将在绿城服务的已发行股本中拥有约10%的权益。而这是龙湖增持绿城服务。

此次龙湖集团入股绿城服务,双方早有约定。今年1月6日,绿城服务和龙湖达成协议,前者将自己5%股份卖予后者。绿城服务管理层在今年的业绩会上表示:“龙湖的入股是一种战略性的投资,按照协议,接下来龙湖还会继续增持5%的股份。”

彼时,绿城服务管理层表示,公司希望构建一个生活服务的联盟,因此过去一段时间里,绿城服务入股了滨江服务,同时也引来了龙湖的入股。“我们希望通过这样股权的捆绑,扩大整体的客户资源平台,而股权的交叉持股,也可以保证联盟的整体稳定性。”

截至2019年12月31日止,绿城服务在管项目面积及储备项目面积分别达到2.11亿平方米及2.33亿平方米,同比分别增长24.6%、21.4%。在管项目达到1454个,分布于全国29个省、直辖市和自治区及147个城市。

按照绿城服务的计划,接下来仍会坚持区域聚焦的策略,逐步加强一二线城市的布局,持续聚焦高端项目。“我们每年都会制定一个符合公司发展的策略,基本上会保持每年20%以上的增长率,2020年的增长幅度会在20%-25%之间。”

不过,相比于同行,绿城服务的扩张规模并不明显。克而瑞统计,去年管理规模5000万平方米以上的企业中,增长规模最大的为雅生活服务(03319.HK)、碧桂园服务(06098.HK)、保利物业(06049.HK),均于年内取得近1亿平方米在管面积增量。上述企业每年新增的物业管理体量,相当于国内现有一家TOP20的物业公司的体量。

因此,高盛发布报告,将绿城生活服务(02869)目标价降11%,由10.4港元至9.2港元,维持“中性”评级。该行称,公司预计今年将会有9000万-1亿平方米新在管面积,同时有6000万平方米为转换,目标2020-2022年获得3亿平方米新合约面积,业务范围但由于销售费用延后,物管收入增长将较在管面积增长的慢。

野村发表研究报告称,绿城服务去年业绩略逊于该行预期,在新冠状肺炎疫情下,该行对其家庭代理及教育业务并不乐观,相信公司今、明两年纯利率将持续受压,维持其“中性”评级,并下调目标价4%,由9.3元降至8.9元。

对此,绿城服务的管理层表示,由于近几年有一些规模较大的并购,所以有些企业的增长确实非常快,不过绿城服务还是会保自己原有的发展速度,在行业排名上坚持维持在第五名左右。此外,绿城服务还将加强非住宅部分的拓展,增加这部分的物业收入。

易居企业(02046.HK)CEO丁祖昱预言,随着不动产经营时代开启,物业管理行业将迎来巨大发展机遇,到2030年全国物业管理行业规模会接近500亿平方米,基础物业服务市场规模将超过2万亿,房地产开发依然是物业行业提升的主要推动力。

巨大的市场规模,让各大物业公司都希望跑马圈地,在这个新兴市场获得更大的话语权。

银城生活服务(01922.HK)总裁李春玲认为,现在资本市场上物业板块主要是以房地产作为母公司的企业,但实际上,仅有这么几十家企业远远不够。基于物业抗周期性特质、受经济影响较小、拥有稳定现金流和增长预期,该行业会逐渐发展成地产之外的独立行业。

可以预见,目前物业市场仅仅只是一个开端,未来巨量的市场规模,还将吸引更多玩家加入,无论是入股还是并购,都有望成为这个市场上的常规操作。

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罗韬

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