建业胡葆森再谋资本局,旗下物业平台市值超百亿


5月15日,建业新生活(09983.HK)正式登陆港交所,成为全国第27家物业上市公司,也成为建业胡葆森手中第三家上市平台。敲钟首日,建业新生活大涨23.65%,截至发稿报8.47港元/股,总市值已超百亿港元。

“从建业地产,到筑友智造科技、再到建业新生活,我们完成了从市场研究、投资融资、产品智造、到售后服务全产业链的打造,打通新型生活方式的服务链。”胡葆森称,上市不是终点,而是新的起点。

作为由胡葆森持股70.62%的物业公司,建业新生活规模处于行业中游,近三年在管建筑面积分别为2036.1万平方米、2568.8万平方米、5698.3万平方米。反观与其规模相近的时代领里(09928.HK),曾遭遇上市破发的尴尬局面。

建业新生活未在资本市场遇冷,与其引入高瓴资本为基石投资者,给予投资者信心不无关系。据新股配发结果,此次公开发售超购141.52倍,高瓴资本以7500万美元认购近三分之一股份。

与此同时,近三年建业新生活收入分别为4.61亿元、6.94亿元及17.54亿元,年复合增长率56.18%;来自持续经营业务的利润从2017年3912.6万元增至2019年2.33亿元,年复合增长率81.22%,基本面较为稳定。

实现此番增长前,建业新生活经历过很长的“流浪期”。资料显示,建业新生活成立于2016年,但其前身建业物业管理可追溯到1994年。2006年,建业集团为专注物业开发,将其转让给第三方,直到2017年才全部购回。

这期间,该公司经历多次重组转让,而真正实现发展始于2016年。当年,建业物业管理与资产管理公司订立资产抵押证券安排,总面值9亿元,用以扩张规模,并切入旅游服务、酒店管理、商业资产管理等领域。

“传统银行贷款通常要求借款人提供若干固定资产(价值相当于贷款本金金额)作为贷款担保,物业管理公司并无足够的固定资产充当抵押物。”招股书显示,资产抵押证券允许物管公司质押其应收物业管理费,以获得融资。

但这直接推高了建业新生活的资产负债率,2017年、2018年,这一数值分别高达612.5%和448.5%。2019年,建业新生活以购回价将剩余资产抵押证券悉数购回,当年期末,该公司资产负债率从高峰直降为零。

调整负债之余,行业新闻为做大平台实现上市,建业地产与建业新生活进行了轻重资产切分。“建业新生活不仅有物业业务,我们把近几年集团发展起来的农业、文旅、餐饮、线上线下等业务都装入上市主体。”胡葆森表示。

截至目前,建业新生活业务范围囊括物业管理服务及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务,其中物业管理及增值服务贡献近三年来总收入的91.5%、89.4%及76.4%。

胡葆森的愿景是,把文旅、酒店等诸多板块装在一起谋求上市,打通河南资本市场,用5到8年服务1000万河南人。

更重要的是,建业新生活上市后,胡葆森已手握三个港股上市平台。除前述公司外,胡葆森间还接持有建业地产已发行股本的74.35%,并于筑友智造科技63.53%的已发行股本中拥有权益。

相较于建业地产4.33港元的股价和119.32亿市值,以及筑友智造科技仅13亿港元的市值,风口上的物管行业在资本市场显然更加活跃。从资产配置角度看,分拆物业上市,以盘活资产实现融资,对企业极具吸引力。

据悉,登陆港交所后,建业新生活计划将所得款60%用于战略投资和收购,在未来1~2年收购5~7家物业管理公司,每家平均在管面积至少300万平方米,同时进一步发展生活服务、第三方商业物业管理及咨询服务业务。

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孙梦凡

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