全球经济陷入危局,高净值人群能否独善其身?


2020年,新冠疫情这只“超级黑天鹅”掠过全球市场,世界经济发展阴霾不断蔓延。美债、日元、黄金等受到国际资本青睐的传统避险资产,此次在疫情期间的表现却一反常态,价格短期内大起大落,波动率激增。近年来新兴的数字货币市场价格波动则如过山车般更为激进夸张,令多数资本望而却步。

石油作为商品价格体系锚定的基石,一季度以来不断突破历史低点大幅走跌,国际石油期货临近交割价格甚至出现了普通投资者难以理解的大额负数。

而另一方面,随着中国疫情得到有效控制,各地稳步复工复产,国内投资市场优势逐步显现,吸引着各方资本流入。

原央行货币政策委员会委员、著名经济学家樊纲近期发布的灾难经济学续篇中提到,基于此次新冠肺炎疫情提出的最尖锐的经济学问题,是“不确定性”,各行各业都经历了一场突如其来的风险压力测试。

在不确定性因素的影响下,风险二字成为了高净值人群眼下急需规避的难题,此次的风险与以往不同,投资风险仅仅是冰山一角,目前他们需要面对的还有随之而来的生活风险。

疫情下,投资逻辑生变

美国市场曾是高净值人群投资胜地,但截止今年4月底,美国新冠肺炎确诊人数已超100万,拐点难测。在这一背景下,美国市场不再受资本追捧,美股不断创造历史记录熔断式下跌。尽管美联储不断推出史无前例天量级的货币宽松政策,美元在3月底经历一轮政策性上涨后,当前依旧是以下跌为主旋律。随着失业率和失业人数不断增高,尽管房贷利率跟随基准利率有所降低,美国房产市场交易量依然大幅下滑,并且租赁市场也开始出现大规模违约现象,需要政府政策救助。

反观中国,2020年第一季度GDP虽同比下降6.8%,但毋庸置疑的是,中国已经率先走出疫情寒冬。高盛投资策略组亚洲区联席主管王胜祖表示,鉴于较早从疫情中恢复,中国可能会成为全球资金青睐的“避风港”。

樊纲认为,中国经济今年有可能恢复到正增长,但是全世界经济今年大概率将呈负增长状态,因此当前仍然要做最坏的打算,从投资的角度一定要密切观察风险。此前备受高净值人群欢迎的黄金,也在疫情期间出现了巨大波动,颠覆了黄金在高净值人群心中的安全属性,是否继续投资黄金已然在不少人心中成为一个问号。

(樊纲先生出席缦园宁静大赏暨世界经济艺术巅峰论坛)

房地产行业依旧扮演经济压舱石角色

疫情之下,关乎国内民生根本的房地产市场走势再次成为大众关注的焦点。从政策层面来看,4月17日,中央政治局会议表示要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造,加强传统基础设施和新型基础设施投资,促进传统产业改造升级,扩大战略性新兴产业投资。

近期,高盛发布的报告中详解了对中国基建投资的展望。高盛预计,中国基建投资全年同比增长将达约15%,今年中国的基建投资将大幅加速。

自疫情发生以来,在各国央行普遍采取大力度量化宽松政策的背景下,我国央行也不断通过多种措施增加货币市场流动性,与房贷密切相关的LPR持续下调。LPR的下降能够促进购房需求释放,重点城市二季度市场持续升温的趋势已定。这一消息为不少购房者起到了一锤定音的效果。

4月10日,全球知名另类资管机构黑石集团董事长、首席执行官兼联合创始人苏世民(Stephen A.Schwarzman)开启其首场中国直播。在直播中,他表示当前是最好重仓中国的时机,房地产领域尤其有很多可以发掘的机会。

这句话并不是空穴来风,有着“地产之王”美誉的黑石在中国房地产市场累计投资额接近300亿元,投资范围涵盖了写字楼、购物中心以及综合体。值得注意的是,这300亿元的大部分投资发生在2018年以后。今年4月有消息称黑石集团或将花费40亿美金把SOHO收入囊中。纵观往绩,从1992年创建至2007年,黑石的房地产合伙人基金实现了39.2%的年回报率。

(黑石集团房地产业务规模介绍)

日前,世联行董事长陈劲松表示,疫情之后房地产行业依旧是中国经济的压舱石,主要原因是中国城市化率还不到60%,还有很大的挖掘空间。

一个明确的信号是,多地密集出台楼市提振措施。

另外一个强有力的信号是,一线城市土地市场和住宅成交量回暖明显。

上海中原地产数据显示,4月20日-4月26日新建商品住宅成交面积17.1万平方米,环比增加33.5%。从成交前十榜单来看,两个10万 的项目成交排名位于2、3,豪宅依旧受资本追捧。

一般而言,房地产和中国经济呈现正相关态势,在中国经济长期向好基本面不变情况下,资产的保值效果远高于货币,成为高净值人群的重要选择之一。

鱼和熊掌如何兼得?

“在当下如此复杂的国际环境中,找不到好的投资机会,不如考虑投资自己,要么好好上学,要么好好买个房子,享受生活,住一天就是一天的回报。”樊纲称,“房住不炒”的主基调将会持续,防止投机行为的同时,也要看清需求。

目前的现实情况是,通过房产来维持资产保值仍是高净值人群的避险手段之一。据《2020胡润至尚优品—中国千万富豪品牌倾向报告》显示,高净值人群投资避险的情绪持续加强。面对充满变数的国内外经济环境,相关行业约46%的高净值人群持“规避风险”的投资理念,仅约28%的人选择“积极投资”。而地产仍是高净值人群未来主要投资方向,约23%的受访者选择住宅作为投资首选,约44%的受访者认为未来两年的地产价格为保持稳健增长态势。

豪宅成交量在疫情期间出现升温趋势,实现了“逆流而上”的态势。

克而瑞的一份报告显示,2020年2月中高端产品的销售占比明显提高。

此次疫情不禁让人想起非典之后2004年的房市,由于当年政策的大力倾斜,房地产全年整体大涨30%-40%。资深业内人士认为,这一次疫情并非会给全市场带来机会,一方面大量刚需房将入市,价格的角逐战即将上演。另外一方面,物以稀为贵的理念重新回归,豪宅市场将走出独立行情,欣欣向荣。在此背景下,稀缺性仍然是豪宅最重要的属性之一,而绝佳的地理位置构成了房产不可复制的稀缺性。

纵观历史,豪宅始终是最安全的投资产品,而核心地段的资产抗风险能力明显高于非核心地段。纽约曼哈顿的豪宅市场在2008年的金融危机中,是全美跌幅最小的。豪宅的抗跌性可见一斑。

对于高净值人群而言,投资房产的意义在于保值,自住房的意义在于满足自身的居住要求,事实上,想要两者兼得,在寸土寸金的北京并不冲突。国际管理咨询公司科尔尼管理咨询公司发布《2019全球城市指数报告》,揭开全球城市综合排名以及全球城市潜力排名,纽约连续3年保持全球城市综合排名第1,中国北京则位居国内城市榜首,排在第9名。

以北京位于东三环使馆区,背靠朝阳公园的缦合•北京为例,2019年,缦合·北京成功热销42套,实际成交金额占6000万以上级城市平层总销售额五成以上,在北京城市中心平层大宅领域拔得头筹,定鼎北京顶豪No.1。2020年,全球疫情之下无限量的货币宽松,缦合·北京核心城市资产属性持续受到高净值人群青睐,热销势头强劲。

缦合•北京的置业顾问表示,今年以来大户型备受追捧,当前高净值人群对于住宅的选择,不再是单纯的住所需求,而是已经提升到对项目内在气质、生活场景营造等“精神”层面的追求。

此次疫情期间,人们对于超级住宅的理念也发生了改变,相比以往主要对于超豪华内部设计和私密性追求,此次疫情来袭,触发了高净值人群对低密度社区环境、品质物业以及优质大户型的青睐。返璞归真,回归自然成为不少人深思后的选择。

据悉,缦合•北京占地面积140万平米,其中40万平米私家原生森林,社区与朝阳公园坐拥同一片原生森林,上万颗古树的环绕下,打造藏匿闹市的宁静城市绿洲。

(缦合·北京园林实景拍摄)

《2020胡润至尚优品—中国千万富豪品牌倾向报告》显示,最受中国富豪青睐豪华酒店品牌中,安缦从去年第六上升4位至第2。

缦合•北京是安缦创始人AdrainZecha与合生创展集团联手打造的世界品牌缦合的首个作品。450平米的平层产品一经入市,便引爆了北京豪宅市场。近70平米独立书房、100平米客餐厅和多个可改造的生活空间,兼顾景观资源与城市生活。据介绍,今年缦合•北京还将重磅打造900平米空中四合院,为高端人群呈现全新的缦合式居住体验。

(缦合·北京450平样板间实景拍摄)

4月30日,在缦合•北京“缦园宁静大赏暨世界经济艺术巅峰论坛”活动当天,各行业领袖同时也是项目意向客户应邀前来,他们对首次亮相的缦园景观赞不绝口。一位刚成交的购房者称,“相较于高回报的风险投资,其目前更倾向于追求安稳的生活。”他表示,自己在疫情之前更倾向于租住酒店,对于服务和体验要求十分严苛,不过这一次疫情让作为高净值人群的他意识到安稳置业的重要性。

(左三经济学博士樊纲先生、右三故宫博物院第六任院长单霁翔先生共同出席缦园宁静大赏暨世界经济艺术巅峰论坛)

对于高净值人群而言,保证财富安全以及生活品质是当下最重要的目标。高端房产恰好符合了自己的要求。自己也拥有了双重身份,一层身份是业主,而另一层身份是投资者。“在自住方面,服务品质可以复制,但是豪宅的独一无二的地理位置以及园林环境才能满足我的要求,另外一方面,豪宅的稀缺性可以满足资产保值的需求。”该购房者称。

回归投资本身,黑石在疫情期间做出了令市场出乎意料的举措,积极布局中国和欧洲房地产市场。黑石的逆向思维值得市场深思,正如投资大鳄巴菲特所说,“在别人贪婪时恐惧,在别人恐惧时贪婪。”

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